Em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu o entendimento de que o imóvel indivisível em copropriedade pode ser leiloado, mas penhora deve recair somente sobre cota do devedor (Recurso Especial Nº 1.818.926).

Ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que indeferiu pedido de leilão judicial de imóvel em condomínio pro indiviso, o STJ entendeu que na penhora de imóvel indivisível, ela recai sobre a metade do bem, correspondente à cota-parte do devedor, mas o bem em si pode ser leiloado integralmente, ressalvando o direito dos outros condôminos.

Primeiramente, cumpre adentrar ao significado de imóvel indivisível. Podemos classificá-lo como um bem em condomínio pro indiviso ou condomínio voluntário, no qual os direitos de propriedade concorrentes têm por objeto a coisa toda e são divididos em partes/frações ideais, apenas imaginárias, que correspondem ao direito de cada condômino.

Isto posto, a penhora desse bem não alcança a cota daquele que, no processo, não é devedor. Tendo sido assegurada essa proteção à propriedade, é permitida a alienação integral do imóvel, sendo, assim, garantido ao coproprietário não devedor os resguardos jurídicos já previstos no Código de Processo Civil (CPC), tais como: a preservação do patrimônio em dinheiro e a preferência na arrematação.

Na penhora de bem indivisível, o equivalente à cota-parte do coproprietário alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem (art. 843 do CPC). Nancy Andrighi, relatora do recurso, afirma que: “Ao coproprietário do bem indivisível até podem ser impostas a extinção do condomínio e a conversão de seu direito real de propriedade pelo equivalente em dinheiro – por uma necessidade de conferir eficiência ao processo executivo –, porém, até que isso ocorra, quando ultimada a alienação judicial, sua parcela do bem deve permanecer livre e desembaraçada”.

De fato, trata-se da dissolução da propriedade em condomínio dentro do processo de execução, pois frações ideais de bens indivisíveis “interligados”, quando levados a leilão judicial, não encontram via de regra, mesmo que por valor atraente, terceiros interessados, estranhos à propriedade, que se disponham a arrematá-las.

No caso de arrematação por terceiro, este terá que promover extrajudicialmente um acordo com os coproprietários remanescentes, ou diante da dificuldade deste acordo, será obrigado a promover uma nova ação autônoma de dissolução de propriedade em comum de bem indivisível, causando uma demora excessiva.

No plano fático, quando analisamos o julgado, apontamos uma questão de celeridade processual com consequência para três polos: o exequente, o executado e o coproprietário não devedor.

Para o exequente, há uma vantagem no momento do leilão da integralidade do bem, visto que, mesmo tenha sido penhorado apenas a fração ideal do executado, sem dúvida, haverá mais interessados na arrematação integral do imóvel, trazendo uma segurança na arrematação.

Para o executado, que já está em posição de desvantagem, esta nova condição pode ser benéfica na liquidez da quitação da dívida. Porém, pode, também, ser maléfica pelo mesmo motivo, já que a perda da fração ideal do bem pode ocorrer rapidamente, já que o bem pode ser leiloado em sua integralidade.

Finalmente, no que toca às frações relacionadas aos coproprietários não devedores, merecem destaques os seguintes pontos:

Primeiramente, por estarem muitas vezes alienados ao processo de execução, no momento da avaliação do imóvel pelo Oficial de Justiça, os coproprietários deverão intervir no processo na qualidade de terceiros interessados, para que o bem comum, seja avaliado pelo seu valor real de mercado, garantindo, assim que, posterior à arrematação da integralidade do bem por terceiros, o valor de suas frações arrecadadas no leilão, permaneçam preservadas e correspondentes ao valor de mercado.

Também, há de se ressaltar que esses coproprietários terão o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros no leilão e assim estando preservado o valor, decidirão se querem ainda adquirir a fração penhorada ou aproveitar o momento para se desfazerem do bem.

JOSÉ VITOR BROLLO – ESTAGIÁRIO DE DIREITO
RAPHAEL DE ALCÂNTARA – ADVOGADO