A Quarta Turma do Supremo Tribunal de Justiça julgou no último mês de abril Recurso Especial n° 1.819.075 apresentado por proprietários de apartamento de um edifício em face de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que determinou que eles deixassem de oferecer alojamento e hospedagem, por meio do aplicativo Airbnb.

O STJ decidiu manter o julgado recorrido, reconhecendo que, caso haja previsão na convenção do condomínio de que as unidades têm destinação estritamente residencial, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por plataformas digitais. A decisão foi baseada no fato de que a hospedagem remunerada entraria em confronto com a natureza residencial do condomínio.

Entretanto, o contrário também pode ser ajustado pelo condomínio ou pelos condôminos, por meio de alteração da convenção condominial.

Importante destacar que o julgado não configura como ilícita a prática da hospedagem remunerada por aplicativos, mas institui que deve ser realizada em observância à destinação do imóvel, prevista na convenção do condomínio.

No mais, é traçada a diferença entre a hospedagem onerosa por meio de aplicativos e contratos por temporada – muito comum em cidades turísticas – visto que esse último é regulamentado pela Lei de Locação, tratando-se de contratos de naturezas diferentes.

Dessa forma, toma destaque a necessidade de o proprietário, ao exercer seus direitos sob seu bem imóvel, estar em harmonia com os direitos à segurança, ao sossegado e à saúde garantido aos demais proprietários abrangidos pelo condomínio.

Esse julgamento regulamenta um modelo de negócio que ainda não é regulado por lei, de modo que a hospedagem por aplicativos passa a ser orientado por decisões jurisprudenciais.

Assim, ao constituir o condomínio, passa a ser necessário atentar-se ao tópico, visando evitar desentendimentos entre os proprietários, seja pelo ingresso de desconhecidos nas dependências do condomínio ou pelo desvio de finalidade do imóvel.

Desse modo, é necessário haver disposição expressa na convenção condominial acerca da finalidade dos imóveis, bem como da possibilidade de hospedagem por plataformas digitais, podendo, inclusive, haver disposição acerca do uso das áreas comuns do prédio e controle de entrada pela portaria.

No mais, ao efetivamente exercer a qualidade de condômino é possível requerer a realização de assembleia para que os pontos acima delineados sejam discutidos e estabelecidos pelos proprietários, caso ainda não haja previsão na convenção condominial.

Por estes motivos, recomenda-se uma análise minuciosa da convenção de condomínio ou, se o caso, a convocação de assembleia para que sejam incluídas cláusulas que regulamentem a possibilidade da hospedagem por aplicativos, facilitando, assim, a manutenção do bom convívio entre os condôminos e a evitar eventuais demandas judiciais.

Daniel Ferreira Pires Oliani – Advogado
Júlia Cristina Arruda Savioli – Assistente Jurídico