A crise econômica causada pelo vírus COVID-19

É sabido que a crise sanitária que assola o mundo em decorrência da pandemia do vírus COVID-19 afetou negativamente as economias globais, em seus mais diversos setores.

No Brasil, não foi diferente. O país sofre uma queda projetada de 4,3% no PIB nacional. Já a indústria, sofreu uma contração de 4,5%, ao tempo que o varejo 17,2% em abril de 2020[1].

O setor imobiliário, por sua vez, sofreu com a desvalorização do metro quadrado, principalmente no âmbito da locação comercial, tendo em vista a adoção da prática de home office por empresas em todo o território nacional, bem como o fechamento dos comércios.

Por outro lado, enquanto o locador teve que lidar com a desocupação de imóveis, diversos pleitos de renegociação do valor do aluguel, pedidos de carência e até de isenção; o locatário se viu submetido a uma alta do principal índice de correção monetária do valor da locação imobiliária – o IGP-M (FGV) – que acumulou elevação de 25,71% nos últimos 12 meses[2].

A revisão da relação contratual locatícia pelo TJSP

Diante deste cenário, o Poder Judiciário foi inundado de pedidos de revisão do valor do aluguel, sob o pretexto da pandemia e dos mais diversos fundamentos jurídicos – tal como o princípio da onerosidade excessiva dos contratos, instituído no ordenamento jurídico brasileiro através do artigo 478 do Código Civil, com o objetivo de proteger o contratante que venha a ser submetido a uma mudança brusca na relação contratual, e que lhe traga demasiado prejuízo.

Muitos destes pedidos foram voltados à substituição do índice de correção monetária IGP-M (FGV), previsto nos contratos de locação, pelo índice IPCA (IBGE) – comumente utilizado para medir a inflação e que, por sua vez, acumulou elevação de apenas 6,10% nos últimos 12 meses[3].

No que diz respeito aos pedidos deduzidos perante o Tribunal de Justiça de São Paulo, a Corte já se manifestou favoravelmente em alguns casos.

Um exemplo que deve ser citado é a decisão monocrática proferida pela Desembargadora Rosangela Telles, nos autos do Agravo de Instrumento n.º 2298701-80.2020.8.26.0000, em que, na qualidade de Relatora da 31ª Câmara de Direito Privado, deferiu a antecipação dos efeitos da tutela recursal para determinar a substituição do índice no contrato, bem como para reajustar o 13º aluguel devido por uma loja de cosméticos ao shopping center no qual está localizada[4].

Neste mesmo sentido também entendeu o Desembargador Francisco Occhiuto Júnior, Relator nos autos do Agravo de Instrumento n.º 2012910-93.2021.8.26.0000, em trâmite perante a 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP, em face do mesmo shopping center, localizado na cidade de São Paulo/SP[5].

O Projeto de Lei n.º 1026/2021

Além do Poder Judiciário, a discussão a respeito do reajuste do aluguel no setor imobiliário também foi levada ao Legislativo, através do Projeto de Lei n.º 1026/2021, de autoria do Deputado Federal Vinicius de Carvalho (Republicanos-SP).

O PL tramita em regime de urgência na Câmara dos Deputados e têm como escopo a alteração da Lei Federal n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), mais especificamente o artigo 18, para fazer constar o IPCA (IBGE) como o índice cabível no cálculo do reajuste da locação imobiliária – resguardando às partes que contratam convencionar outro indicador, desde que expressamente aceito pelo locatário.

Como justificativa à apresentação do Projeto de Lei, o Deputado Federal argumentou que “Os inquilinos estão desesperados com os índices de reajuste dos contratos de aluguel neste período de pandemia (…)[6]”.

O Projeto aguarda, atualmente, a votação pelo plenário da Câmara dos Deputados. Se aprovado, será submetido à votação do Senado Federal e, por fim, seguirá para sanção do Presidente da República.

MÁRIO CESAR JORGE PEREIRA – ADVOGADO

[1] https://valor.globo.com/coronavirus/a-economia-na-pandemia/
[2] https://acsp.com.br/publicacao/s/alta-do-igp-m-o-que-isso-significa-e-como-afeta-a-sua-vida
[3] https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php#:~:text=A%20sigla%20IPCA%20corresponde%20ao,1%20e%2040%20sal%C3%A1rios%20m%C3%ADnimos.
[4] https://esaj.tjsp.jus.br/cposg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=0&cbPesquisa=NUMPROC&numeroDigitoAnoUnificado=2298701-80.2020&foroNumeroUnificado=0000&dePesquisaNuUnificado=2298701-80.2020.8.26.0000&dePesquisaNuUnificado=UNIFICADO&dePesquisa=&tipoNuProcesso=UNIFICADO#
[5] https://esaj.tjsp.jus.br/cposg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=0&cbPesquisa=NUMPROC&numeroDigitoAnoUnificado=2012910-93.2021&foroNumeroUnificado=0000&dePesquisaNuUnificado=2012910-93.2021.8.26.0000&dePesquisaNuUnificado=UNIFICADO&dePesquisa=&tipoNuProcesso=UNIFICADO
[6] https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid=node01f9zpbvkri3sxbn88meb8c4oo11650608.node0?codteor=1979535&filename=PL+1026/2021