STJ Reforça a Necessidade do Registro Público para Transferência da Propriedade de Imóvel
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em maio de 2025, pelo não reconhecimento de promessa de compra e venda quando não registrada na matrícula do imóvel. A decisão, de relatoria do ministro Antônio Carlos Ferreira, foi proferida no julgamento do Recurso Especial nº 2.141.417/SC e reconheceu a validade da hipoteca posterior, regularmente registrada em favor de terceiro de boa-fé, reforçando o princípio da publicidade registral como base da segurança jurídica no direito imobiliário brasileiro. O caso teve início em 2007, quando um interessado em adquirir o imóvel comercial firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a então proprietária do bem. No entanto, esse compromisso não foi formalizado mediante registro público. Em 2009, a proprietária tabular – que figurou como vendedora no referido compromisso de compra e venda – constituiu hipoteca sobre o mesmo bem em favor terceiro, que, agindo de boa-fé, efetuou o registro da garantia no cartório de imóveis. Somente em 2018, o adquirente do imóvel teve conhecimento da existência da hipoteca e, considerando-se legítimo adquirente e posseiro do bem, ajuizou embargos de terceiro com o objetivo de impedir a penhora do imóvel. A controvérsia central analisada pela Corte foi a eficácia da promessa de compra e venda não registrada, diante de uma hipoteca regularmente constituída e inscrita em nome de terceiro de boa-fé. O STJ reafirmou entendimento consolidado de que a transferência da propriedade de bem imóvel só se aperfeiçoa com o registro do título no cartório competente, conforme dispõe o artigo 1.245, §1º, do Código Civil. Enquanto não registrado, o compromisso de compra e venda tem apenas natureza obrigacional, gerando efeitos apenas entre as partes contratantes, sem produzir eficácia contra terceiros. O juízo de primeira instância havia acolhido os embargos de terceiro propostos pelo adquirente titular do compromisso particular, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a sentença ao considerar que a ausência de registro da promessa inviabiliza sua oponibilidade a terceiros. O Superior Tribunal de Justiça manteve essa decisão, reconhecendo que a imobiliária credora hipotecária não tinha como ter conhecimento do contrato de promessa, o que evidencia sua boa-fé objetiva. A hipoteca, por ter sido formalmente registrada, constitui direito real e, por isso, prevalece sobre a promessa não registrada, mesmo que esta tenha sido firmada em momento anterior. O relator do recurso também observou que a Súmula 308 do STJ, frequentemente aplicada em casos de imóveis residenciais financiados, não se aplica à situação analisada, pois o imóvel em questão é de natureza comercial e a relação jurídica não envolve o Sistema Financeiro da Habitação. Ressaltou ainda que o STJ apenas reconhece a proteção ao promitente comprador contra terceiros se houver o devido registro da promessa de compra e venda, o que não ocorreu neste caso. Outro ponto debatido foi a possibilidade de aplicação de multa por embargos de declaração considerados protelatórios, prevista no artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil de 2015. A Quarta Turma afastou essa penalidade ao entender que os embargos tinham como objetivo exclusivo o prequestionamento de matéria constitucional para eventual interposição de recurso extraordinário. Nesse contexto, aplicou-se a Súmula 98 do STJ, que afasta o caráter protelatório de embargos de declaração utilizados para tal finalidade. A decisão reforça a necessidade de que os promitentes compradores formalizem adequadamente seus contratos por meio do registro público, sob pena de verem seus direitos superados por terceiros que, agindo de boa-fé, adquirem garantias reais ou outros direitos sobre o bem. O julgamento evidencia a função essencial do registro público como instrumento de segurança nas relações patrimoniais envolvendo imóveis, reafirmando que, sem a formalização registral, não se constitui direito real oponível a terceiros, ainda que o contrato tenha sido firmado anteriormente. Dr. Mário César J. Pereira – Sócio do Ferreira Pires Advogados. Responsável pelas Áreas Cível, Societária e Imobiliária. Dra. Emanuely Mendonça. Advogada das Áreas Societária e Imobiliária. Sophia Gomes Marsaioli – Estagiária nas Áreas Societária e Imobiliária.